実家から新しい新居へ住み替えようとしたときに立ちはだかるのが様々な手続きですよね。
不動産の売却方法やそれに伴う税金、確定申告などの小難しい道を通らなければなりません。
本記事では確定申告について解説します。
確定申告は必要な場合と不要な場合があり、それは具体的にどのような時かわからない方も多いと思いますので、ぜひ参考にしてください。

□家を売って家を買う際に確定申告は必要？

＊不動産売却後に確定申告が必要なケース

以下の2つの条件のいずれかに当てはまる場合、確定申告が必要です。

・不動産売却によって譲渡所得が発生した場合
・何らかの控除を受けたい場合

1：不動産売却によって譲渡所得が発生した場合

不動産の売却によって譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。
不動産を売却したときに、売却価額が購入価額及びその他費用と特別控除額の合計を上回った場合は、譲渡所得（譲渡益 or 売却益）が発生します。
例えば、売却にかかる費用については、仲介手数料や測量費用などの諸費用のことを指しますので、覚えておくと良いでしょう。

2：何らかの控除を受けたい場合

上記で特別控除というものが出てきましたが、こうした控除を利用するためには確定申告が必要です。
例え、控除の利用によって譲渡所得が無くなった場合であっても、控除は控除として確定申告が必要になります。

＊不動産売却後に確定申告が不要なケース

不動産を売却しても、譲渡所得が発生しなければ、確定申告をする必要はありません。
しかし、不動産の売却において譲渡損失が発生した場合は、確定申告をすることによって損益通算、繰越控除という制度を利用でき、翌年に支払う税金を軽減できるため、確定申告をした方が得をするでしょう。

□確定申告の手順

確定申告の手順は大きく以下の4ステップに分けられます。
こちらの手順を参考に確定申告への不安を少しでも解消しましょう。

ステップ1：必要書類の準備

いざ確定申告をするとなったときに、「必要書類がない」ということにならないためにも、必要書類を事前に確認しておきましょう。
確定申告に必要な書類は、税務署で入手可能な申告書と各自用意可能な書類です。
仮に、それらの必要書類を忘れてしまうと、確定申告がスムーズに進まない可能性があります。
例えば、税務署から問い合わせが来て遅れてしまうため、抜け漏れがないようにしましょう。

ステップ2：譲渡所得税額の計算

続いて、譲渡所得税を計算し、確定申告が必要かどうかを見極めます。
譲渡所得税は以下の式で求められます。

・譲渡所得税額=課税譲渡所得×税率（所得税、住民税）
・課税譲渡所得=譲渡所得額-特別控除額
・譲渡所得額=譲渡価額（売却代金+固定資産税等精算金）-譲渡費用-取得費

ステップ3：確定申告書等の記入

税務署、もしくは国税庁のホームページから下記3種類の用紙をダウンロードし、必要事項を記入します。

・確定申告書B
・申告書第三表（分離課税用）
・確定申告書付表兼計算明細書（譲渡所得の内訳書）

記入方法は用紙に直接書く方法と国税庁のホームページにある確定申告書等の作成コーナーで入力する方法の2つあります。
後者は比較的簡単にできるでしょう。

ステップ4：税務署への提出

ステップ3で記入した書類とその他添付書類を共に所轄の税務署に提出します。
提出方法には次の3つがあります。

・郵送で税務署に送付する
・税務署へ直接持参して窓口に提出する
・国税電子申告・納税システム（e-Tax）で申告する

e-Taxはオンライン上で提出を済ませられ、申告期間中は24時間提出が可能です。さらに譲渡損失が出た場合は、送付や窓口提出よりも3週間ほど早く税金の還付を受けられる可能性もあります。
e-Taxで確定申告をする場合は、事前に電子証明書を取得し、電子申告等開始届出書を税務署に提出しておく必要があります。

□まとめ

「不動産売却によって譲渡所得が発生する」もしくは「何らかの控除を受ける」場合には確定申告が必要です。
一方で、譲渡所得が発生しない場合は不要ですが、譲渡損失が発生した場合は確定申告をすることによって得られるメリットもあります。

また、具体的な確定申告の手順は下記の通りです。

1：必要書類の準備
2：譲渡所得税額の計算
3：確定申告書等の記入
4：税務署への提出

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