不動産を売却する際、契約不適合責任という言葉を耳にすることがあるでしょう。
これは、売買契約時に伝えられていなかった物件の不具合が見つかった場合、売主が一定期間内に負わなければならない責任のことを指します。
売主にとっては、売却後のトラブルを避けるためにも、契約不適合責任について正しく理解しておくことが重要です。

本記事では、契約不適合責任の基礎知識と注意点、そして不動産買取におけるメリットについて詳しく解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

□契約不適合責任とは？その基礎知識と注意点

契約不適合責任について、まずはその定義と発生要件、そして過去の制度である瑕疵担保責任との違いを理解しましょう。

1:契約不適合責任の定義と発生要件
契約不適合責任とは、引き渡された物件が種類、品質、数量などの面で契約内容に適合しない場合に、売主が負う責任のことを指します。
民法第562条から第564条に規定されており、売買によって買主に移転した権利も対象となります。

2:物件の品質と契約不適合
住宅の売買契約において、屋根や壁で雨風をしのげる構造、居住に必要な空間の確保といった通常備えているべき品質は、契約書に明記されていなくても想定されています。
これらの品質を満たさない物件を引き渡した場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。

3:瑕疵担保責任との違い
2020年4月以前は、瑕疵担保責任という制度が存在しました。
これは、買主が注意を払っても発見できなかった隠れた瑕疵（不具合や欠陥）に限り、売主の責任が問われるというものでした。
一方、契約不適合責任では、契約内容との適合性に焦点が当てられており、買主の権利が拡大されています。

4:買主が請求できる権利
契約不適合責任において、買主は以下の4つの権利を請求できます。

・追完請求権：不適合部分の修補や代替物の引き渡しを求める権利
・代金減額請求権：不適合の程度に応じて代金の減額を求める権利
・損害賠償請求権：不適合によって生じた損害の賠償を求める権利
・契約解除権：重大な不適合がある場合に契約を解除する権利

売主は、これらの請求に適切に対応する必要があります。
契約不適合責任を回避するためには、物件の状態を正確に開示し、買主との認識の齟齬を防ぐことが肝要です。

□不動産買取で知っておきたいメリット

不動産買取には、売主にとって魅力的なメリットがいくつかあります。
ここでは、短期間での現金化、手間の省略、契約不適合責任の免除可能性という3つの観点から解説します。

1:短期間での現金化が可能
不動産買取の最大のメリットは、仲介と比べて短期間で物件を現金化できる点にあります。
仲介では買主探しに時間がかかりますが、買取では不動産会社自らが買主となるため、価格さえ合意できればスピーディーに売却できます。
このため、進学や転勤などで売却を急ぐ方や、期限が決まっている方に適しています。

2:掃除や修繕の手間が省ける
仲介での売却では、内覧の印象を良くするために、売主自身で掃除やハウスクリーニング、修繕などを行う必要があります。
しかし買取の場合、不動産会社がリフォームを前提としているため、これらの手間を省くことができます。
中には、残置物があってもそのまま買い取ってくれる会社もあるでしょう。

3:契約不適合責任を免除できる可能性がある
買取では、売主が売却後の契約不適合責任を免除してもらえる可能性があります。
仲介で買主が一般個人の場合、契約書に記載のない不具合が見つかれば売主が対応しなければなりませんが、買主が不動産会社なら、契約不適合責任を免責にできる条件の契約も多くあります。
ただし、トラブル防止のため、契約時にはこの点をしっかり確認しておきましょう。

□まとめ

本記事では、不動産売却における契約不適合責任について、その基礎知識と注意点を解説しました。
売主は、物件の状態を正直に開示し、買主との認識の違いを防ぐことが重要です。